Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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A aquisição de imóveis em leilão tem se tornado uma alternativa atrativa para muitas pessoas que buscam oportunidades de investimento ou aquisição de propriedades a preços mais acessíveis. Os leilões são eventos organizados por instituições financeiras, poder público ou empresas especializadas, nos quais as propriedades são colocadas à venda para o maior lance oferecido.
A grande vantagem em adquirir um imóvel desta forma é a possibilidade de conseguir preços abaixo do mercado. Isso ocorre muitas vezes devido às condições especiais de venda, com imóveis de processos de execução judicial ou extrafiscal. No entanto, é crucial estar ciente dos riscos envolvidos e realizar uma pesquisa detalhada sobre o imóvel antes de participar do leilão.
Antes de participar de um leilão, é fundamental entender as regras e condições estabelecidas pelo organizador. Normalmente, os interessados precisam se cadastrar antecipadamente, fornecer garantias e estar cientes das características e possíveis ônus do imóvel. É recomendável também realizar uma visita ao local, se possível, para avaliar o estado da propriedade.
Durante o leilão, os participantes fazem lances competitivos até que o maior lance seja aceito. Após a arrematação, o arrematante assume a responsabilidade pelo pagamento do valor final, muitas vezes exigindo o pagamento à vista. Portanto, é crucial estar financeiramente preparado para honrar o compromisso. O art. 903, CPC estabelece quando uma arrematação em leilão é considerada perfeita, acabada e irretratável:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Após a aquisição, o novo proprietário precisa regularizar a documentação do imóvel, transferindo a titularidade e resolvendo possíveis pendências legais. É aconselhável contar com a assessoria de profissionais especializados, como advogados e corretores, para garantir uma transação segura e legal.
Assim, conforme verificado, o registro de imóvel em cartório é parte do procedimento do leilão. No Brasil para garantir a segurança jurídica e a propriedade legítima de um imóvel é necessário o seu devido registro. Esse processo é regulamentado pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e consiste na inscrição formal das características do imóvel, assim como da transferência de propriedade, ônus ou direitos reais que incidam sobre ele.
No cartório de registro de imóveis, o oficial realizará uma análise minuciosa da documentação apresentada, conferindo a legalidade do negócio e a regularidade do imóvel. Esse processo inclui a verificação de débitos, pendências legais e a autenticidade das assinaturas.
O registro de imóvel em cartório confere aos proprietários uma série de benefícios, entre eles a proteção contra litígios de propriedade, a garantia de direitos sucessórios e a possibilidade de realizar operações financeiras utilizando o imóvel como garantia. Desempenhando um papel crucial na regularização e legitimação do patrimônio imobiliário, promovendo a estabilidade e a confiança nas transações imobiliárias no país.
Assim, quando da aquisição do imóvel em leilão esse registro ocorre com a apresentação da carta de arrematação no registro imobiliário da respectiva região para que a transferência seja devidamente registrada. Conforme inciso IV do art. 221 da Lei nº 6.015/73:
Art. 221 – Somente são admitidos registro:
IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
A carta de arrematação, documento essencial nesse contexto, é emitida após a lavratura do auto de arrematação, que ocorre como parte do processo de compra e venda em leilões judiciais. Este documento desempenha um papel semelhante à Escritura Pública de Compra e Venda, sendo fundamental para efetivar a transferência definitiva da posse do imóvel para o nome do arrematante.
Os elementos que normalmente compõem a carta de arrematação incluem o auto de arrematação, elaborado pelo leiloeiro e contendo informações resumidas sobre o leilão, tais como data, hora, descrição do imóvel, nome do arrematante, valor da arrematação, forma de pagamento, dívidas assumidas ou não, entre outros. Além disso, o termo de penhora, documento específico para execução do imóvel devedor por falta de pagamento das dívidas, o comprovante do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e a matrícula do imóvel também são elementos que devem constar na carta de arrematação.
O processo para obter a carta de arrematação e efetivar a posse do imóvel envolve passos importantes. Inicialmente, é recomendável buscar a assistência de um advogado qualificado para orientar sobre os documentos necessários e solicitar a carta ao juiz. O pagamento do valor da arrematação, normalmente à vista e em prazo estipulado no edital, é essencial, e o auto de arrematação deve ser elaborado, assinado pelo leiloeiro, arrematante e juiz, para consolidar a venda.
Após o pagamento do ITBI e a impugnação do auto de arrematação, se houver, o advogado entra com o pedido de expedição da carta de arrematação e imissão na posse. Com a carta em mãos, o último passo é registrar o documento no Cartório de Registro Imobiliário, assegurando assim a transmissão definitiva da posse do imóvel para o novo proprietário. Conforme art. 901 do CPC:
Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.
§ 1º A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.
§ 2º A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
Assim, o registro de imóveis por meio da carta de arrematação é um processo essencial para conferir segurança jurídica e validade à aquisição da propriedade. O registro em cartório confere publicidade ao ato, tornando-o conhecido por terceiros interessados. Isso proporciona transparência e evita conflitos futuros, uma vez que o imóvel adquirido passa a constar no Registro de Imóveis, tornando-se de domínio público.
Além disso, o registro garante a proteção dos direitos do arrematante. Ao seguir os procedimentos corretos, o comprador assegura que a transação seja reconhecida perante a lei, evitando contestações e possibilitando a plena fruição do imóvel. Isso é crucial para resguardar o investimento realizado e para que o arrematante possa desfrutar de todos os direitos inerentes à propriedade.
Assim, a importância de seguir os procedimentos do registro de imóveis em cartório pela carta de arrematação reside na proteção dos direitos do arrematante, na transparência das transações, na segurança jurídica e na estabilidade do mercado, consolidando, assim, a validade e legitimidade da aquisição do imóvel.
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