Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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O crescimento das cidades transformou as paisagens urbanas e do campo, não raro diversos tipos de condomínios são construídos e formados pelo país afora. Desta forma, a convivência em condomínio merece um olhar jurídico, visto que, em linhas gerais regula as interações entre os moradores, proprietários, administradora e síndico. Essa convivência envolve a administração e manutenção do condomínio, bem como o respeito às regras e regulamentos estabelecidos.
Quando abordamos a administração do condomínio, está disposto no Código Civil brasileiro, nos artigos 1.347 a 1.356. Esses dispositivos legais estabelecem as regras e diretrizes para a gestão e organização dos condomínios, visando garantir a convivência harmoniosa entre os condôminos e a preservação do patrimônio comum. Vejamos:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Como podemos verificar no dispositivo, a administração do condomínio é exercida por um síndico, que pode ser uma pessoa física ou uma administradora contratada pelos condôminos. O síndico é responsável por representar legalmente o condomínio, zelar pela sua conservação, tomar decisões em nome dos condôminos e executar as deliberações da assembleia geral.
O síndico deve desempenhar suas funções de forma diligente e agir sempre no melhor interesse do condomínio. Ele é responsável pela prestação de contas, administração financeira, contratação de funcionários, manutenção das áreas comuns, cumprimento das normas internas e resolução de conflitos entre os condôminos, entre outras atribuições.
O Código Civil também estabelece a realização de assembleias gerais, que definem a tomada de decisões importantes para o condomínio. Nessas assembleias, são deliberados assuntos como a aprovação do orçamento, eleição do síndico, aprovação de obras, alterações nas regras internas, entre outros temas de interesse coletivo, vejamos:
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
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Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Observe que nos mandamentos legais a assembléia poderá destituir o síndico, bem como, as deliberações da assembleia em primeira convocação são pela maioria dos votos dos presentes, salvo se existir determinação no regulamento de quórum especial, e na segunda convocação, poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes. No entanto, deve ser observado que todos os condôminos deverão ser devidamente convocados, e ainda a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, conforme Artigo 1.354-A do Código Civil.
Importante destacar que além das regras informadas, cada condomínio pode ter seu próprio regimento interno, que complementa as disposições legais e estabelece normas específicas de convivência e uso das áreas comuns. Sendo outro ponto relevante para o regimento interno é estabelecer critérios de solução de conflitos entre os condôminos, principalmente para aqueles que insistem em desrespeitar as normas de forma contumaz, sendo inclusive, passível de expulsão do condômino pela assembleia.
A observância da legislação relacionada à administração de condomínios é de extrema importância para garantir uma conduta que esteja em conformidade com a lei e que promova a harmonia entre os condôminos. Como observado, a legislação define as regras e direitos que regem a vida em condomínio, visando a organização e a convivência pacífica.
Um dos aspectos fundamentais da legislação condominial é a definição das atribuições do síndico e dos condôminos, estabelecendo limites e responsabilidades. Ao observar essas normas, os condôminos contribuem para a eficiência da gestão condominial, evitando conflitos e assegurando a transparência nas decisões administrativas.
Além disso, estabelece regras para assembleias de condôminos, possibilitando a participação democrática dos moradores na tomada de decisões importantes para o condomínio. A correta condução dessas assembleias, de acordo com as normas legais, contribui para a construção de consensos e para a resolução pacífica de eventuais divergências.
Também trata de temas como a prestação de contas, a manutenção das áreas comuns, a inadimplência e outros aspectos relevantes. Portanto, a importância de observar a legislação reside na criação de um ambiente jurídico sólido e equilibrado, onde os direitos e deveres de todos são respeitados. Cumprir as normas legais contribui não apenas para a legalidade das ações, mas também para a construção de relações saudáveis e para a preservação do patrimônio e do bem-estar coletivo no condomínio. Devendo ser respeitadas por todos, sendo fundamental o conhecimento destas.
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