Procuração em causa própria sobre imóveis

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Por Couto & Sasso Advocacia

Você já ouviu falar em procuração em causa própria sobre imóveis? Trata-se de um instrumento jurídico que pode transferir poderes relevantes a terceiros — e, em certos casos, até permitir a transferência de bens imóveis sem necessidade de escritura pública de compra e venda. Mas será que é sempre válida? Você sabe identificar quando há risco de nulidade? E como evitar conflitos de interesse?

Neste artigo, vamos desvendar os aspectos legais, os requisitos e os cuidados necessários ao utilizar a procuração em causa própria sobre imóveis. Afinal, quem atua com negócios imobiliários, inventários ou gestão patrimonial precisa dominar esse tema para evitar prejuízos irreparáveis. Continue a leitura e descubra como usar essa ferramenta de forma segura, estratégica e juridicamente eficaz.

O que é a procuração em causa própria sobre imóveis?

Antes de mais nada, é essencial compreender o que significa esse tipo especial de mandato.

A procuração em causa própria sobre imóveis é uma forma de mandato conferido com cláusula específica que permite ao mandatário concluir um negócio jurídico em nome do mandante, transferindo a titularidade do bem diretamente para si. Em outras palavras, o mandatário adquire poderes irrevogáveis para efetuar a transferência do imóvel — e mais, sem precisar prestar contas.

Conforme o artigo 685 do Código Civil, essa modalidade não se extingue nem com a morte do mandante ou mandatário. Também não pode ser revogada unilateralmente.

Ademais, é um instrumento comum em contextos de compra e venda com cláusula de mandato, quando o comprador recebe uma procuração para concluir a transferência futura.

Aliás, o uso dessa ferramenta pode trazer segurança e agilidade ao processo de transmissão de propriedade, especialmente em operações privadas ou familiares.

Contudo, é fundamental seguir os requisitos legais para evitar nulidades, como conflitos de interesse, poderes genéricos ou forma inadequada do negócio.

Portanto, a procuração em causa própria sobre imóveis exige atenção redobrada quanto aos elementos de validade, sob pena de o negócio ser anulado judicialmente.

Quais os riscos de poderes genéricos na procuração?

Primeiramente, é importante destacar que o Código Civil impõe limites claros aos poderes concedidos por mandato.

De acordo com o artigo 661, o mandato em termos gerais confere apenas poderes de administração. Já para alienar, hipotecar, transigir ou praticar atos que vão além da administração ordinária, exige-se menção expressa e específica na procuração.

Conforme o §1º desse artigo, é necessário detalhar o ato pretendido. A generalidade dos poderes pode levar à ineficácia do negócio.

Por exemplo, o artigo 662 determina que atos praticados por mandatário sem poderes suficientes são ineficazes, salvo expressa ratificação posterior do mandante.

Ainda, o artigo 665 reforça que o mandatário que exceder seus poderes será considerado mero gestor de negócios, sem os efeitos jurídicos pretendidos inicialmente.

Logo, a procuração em causa própria sobre imóveis deve ser redigida com clareza e precisão, detalhando a transferência pretendida.

Assim, evita-se o risco de nulidade ou exigência judicial de ratificação, especialmente em cartórios ou ações de usucapião e adjudicação compulsória.

Portanto, para garantir a validade da transação, os poderes conferidos precisam ser específicos e adequados ao fim almejado.

Conflito de interesses invalida a procuração em causa própria?

Sem dúvida, esse é um dos pontos mais críticos ao utilizar esse tipo de instrumento.

O artigo 117 do Código Civil afirma que é anulável o negócio jurídico que o representante celebra consigo mesmo, salvo se houver autorização legal ou do representado.

De igual forma, o artigo 119 estabelece que a presença de conflito de interesses entre mandatário e mandante invalida o negócio, caso o terceiro contratante soubesse ou devesse saber dessa condição.

Nesse sentido, a procuração em causa própria sobre imóveis precisa demonstrar de forma inequívoca que não há conflito entre as partes. Caso contrário, a validade do ato poderá ser questionada em juízo.

Aliás, esse risco é ainda maior em contextos de venda entre familiares, dissolução de sociedade ou partilha de bens entre herdeiros.

Portanto, é essencial incluir cláusulas de quitação e pagamento, demonstrando que houve contraprestação, ainda que simbólica, a fim de que o negócio se mostre legítimo e irrepreensível.

Inclusive, o reconhecimento em escritura pública da inexistência de conflito de interesses pode fortalecer a validade da transação.

Em suma, não basta outorgar poderes irretratáveis. É preciso provar que não há abuso, simulação ou lesão a direitos de terceiros.

É necessário escritura pública na procuração em causa própria?

A princípio, o artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública é essencial para negócios jurídicos que envolvam imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.

Assim sendo, mesmo que a procuração em causa própria sobre imóveis autorize a transferência direta, o documento deve seguir a forma exigida por lei.

Por conseguinte, o instrumento precisa ser lavrado por tabelião e conter todos os elementos necessários à transmissão de direitos reais.

De conformidade com o entendimento do STJ (REsp 1.060.183-SP), o mandatário, ainda que autorizado, não pode adquirir bens do mandante fora das regras legais.

Por isso, deve-se ter cautela ao utilizar procurações para negócios que envolvam compra e venda, cessão ou doação de imóveis.

A forma pública garante maior segurança jurídica e serve como meio de prova robusto perante terceiros e registros públicos.

Por fim, a ausência de escritura pode implicar nulidade do negócio, especialmente se houver posterior litígio entre as partes ou com herdeiros.

Dessa maneira, é prudente que a procuração em causa própria sobre imóveis seja formalizada por escritura pública, a fim de evitar questionamentos futuros.

A procuração em causa própria é irrevogável em qualquer hipótese?

Não necessariamente. Embora o artigo 685 do Código Civil determine que ela é irrevogável, existem exceções importantes.

Em primeiro lugar, caso reste configurado vício de vontade, fraude ou ausência de pagamento, o negócio pode ser anulado judicialmente.

Ainda mais, se o instrumento não contiver cláusulas claras de pagamento, quitação e ausência de conflito, perde sua força de irrevogabilidade.

Igualmente, se não houver cumprimento das formalidades legais, como escritura pública, o título poderá ser desconsiderado.

Mesmo que o artigo mencione a dispensa de prestação de contas, é possível que o mandatário seja responsabilizado por má-fé ou abuso.

Além disso, a jurisprudência admite a revogação quando há prova de que o mandato se tornou lesivo ao mandante, ainda que tenha sido outorgado em causa própria.

Portanto, a procuração em causa própria sobre imóveis, embora potente, não é absoluta. Exige equilíbrio entre forma, conteúdo e finalidade legítima.

Em conclusão, é indispensável revisar o instrumento com rigor técnico e consultar advogado especialista antes de sua lavratura.

Conclusão

A procuração em causa própria sobre imóveis é uma ferramenta jurídica eficiente e estratégica, mas deve ser usada com responsabilidade. Para garantir sua validade, é preciso redigir o instrumento com poderes específicos, evitar conflitos de interesse e obedecer às exigências legais de forma, especialmente a escritura pública. Com atenção a esses pontos, você assegura a eficácia do negócio e evita disputas judiciais. Afinal, a prevenção é o melhor caminho no Direito Imobiliário.

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