Por Couto & Sasso Advocacia
ITBI: Conheça o imposto sobre bens imóveis e entenda por que esse tributo pesa tanto na compra de um imóvel. Muita gente fecha negócio, assina contrato e só depois percebe que sem esse pagamento o registro não anda.
Esse cenário gera atraso, custo extra e insegurança. Afinal, quem deve pagar, como o cálculo funciona e o que muda quando a transferência ocorre por compra, doação ou herança?
O problema aparece quando a negociação já está avançada e o comprador descobre exigências que poderiam ter sido previstas. Quem entende o ITBI com antecedência evita surpresas, protege o patrimônio e conclui a transferência com mais segurança.
O que é o ITBI e quando ele incide?
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Os municípios cobram esse tributo nas transmissões onerosas de imóveis, como ocorre na compra e venda.
A base constitucional do imposto aparece no art. 156, II, da Constituição Federal. Essa regra separa o ITBI do ITCMD, que incide nas hipóteses de herança e doação.
Na prática, o ITBI entra em cena quando há transmissão com pagamento pelo bem. Sem a quitação do tributo, o cartório normalmente não conclui a etapa necessária para a regularização da propriedade.
Quem deve pagar o ITBI na compra do imóvel?
Na maioria das negociações, o comprador assume o pagamento do ITBI. Isso acontece porque ele busca registrar o imóvel em seu nome e concluir a transferência patrimonial.
As partes até podem ajustar responsabilidades no contrato. Mesmo assim, a rotina do mercado imobiliário mantém o comprador como principal responsável por esse custo.
Esse cuidado merece atenção desde o início da negociação. Quando o adquirente ignora o imposto, ele compromete o cronograma da escritura e do registro.
Como funciona o registro do imóvel após o pagamento?
A propriedade imobiliária não muda de titular apenas com a assinatura do contrato. O direito brasileiro exige registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa regra aparece no art. 1.245 do Código Civil. Enquanto o registro não ocorre, o comprador não consolida a propriedade em sentido pleno.
Por isso, o pagamento do ITBI integra a regularização do negócio. Primeiro vem a formalização do título e, depois, a prática dos atos que permitem o registro definitivo.
Qual é a base de cálculo do ITBI?
Muitos municípios calculam o ITBI com base em critérios próprios. Ainda assim, a discussão sobre a base de cálculo ganhou contornos mais claros na jurisprudência do STJ.
No Tema 1.113 do STJ, a corte definiu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado. O tribunal também afastou a vinculação automática à base usada no IPTU.
Além disso, o STJ reconheceu presunção relativa ao valor declarado pelo contribuinte. O fisco pode contestar esse valor, mas precisa instaurar procedimento próprio e fundamentado.
O que acontece se o ITBI não for pago?
A falta de pagamento impede a regularização completa da transmissão. Sem isso, o adquirente enfrenta barreiras para registrar, vender, financiar ou oferecer o imóvel em garantia.
O débito também pode gerar multa, juros e cobrança administrativa ou judicial. Esse passivo cresce com o tempo e aumenta o custo total da operação.
Além do impacto financeiro, surge um risco patrimonial relevante. Quem deixa o ITBI de lado permanece em posição jurídica frágil e prolonga a insegurança sobre a titularidade do imóvel.
Conclusão
Concluir a compra com segurança exige planejamento, análise documental e pagamento correto do ITBI no momento adequado. Quando o comprador entende a natureza do imposto, confere a base de cálculo e providencia o registro, ele evita entraves e transforma a negociação em propriedade efetivamente regularizada.
Saiba mais:
