Como comprar um imóvel de forma segura?

Por Couto & Sasso Advocacia

Comprar um imóvel é, para muitos, a maior conquista financeira da vida. Porém, sem o devido cuidado, essa conquista pode virar um grande problema. Como comprar um imóvel de forma segura? Essa pergunta precisa ser respondida com responsabilidade, conhecimento e atenção aos detalhes jurídicos do negócio.

Aliás, será que apenas uma matrícula atualizada garante tranquilidade ao comprador? Será que as certidões judiciais ainda são necessárias? E como comprovar a boa-fé na transação imobiliária? Afinal, adquirir um bem de alto valor exige mais que boa vontade: exige provas concretas de que você está agindo corretamente. Vamos esclarecer todos esses pontos neste conteúdo completo.

Quais os riscos de comprar um imóvel sem verificar o histórico do vendedor?

Ainda que a matrícula do imóvel não aponte nenhuma restrição, o comprador corre sérios riscos se deixar de investigar a vida jurídica e financeira do vendedor. Isso porque, se ele estiver respondendo a processos judiciais, principalmente de cobrança, o imóvel pode ser atingido por penhoras futuras.

Outrossim, a venda pode ser anulada caso fique provado que o objetivo do vendedor era fraudar seus credores. Isso acontece, por exemplo, quando um devedor tenta esvaziar seu patrimônio transferindo o imóvel antes que ele seja penhorado. Se o comprador não tiver feito uma análise mínima da situação, poderá ser acusado de má-fé, mesmo sem intenção.

Portanto, conhecer o histórico do vendedor e do imóvel são fundamentais. Consultas a certidões dos distribuidores cíveis, protestos, execuções fiscais e trabalhistas ajudam a identificar possíveis problemas futuros.

A matrícula do imóvel é suficiente para garantir segurança jurídica?

A Lei nº 13.097/2015 introduziu uma importante inovação nos negócios imobiliários ao consolidar o Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula, previsto no artigo 54.

Desta forma, determina que situações jurídicas que não estejam registradas ou averbadas na matrícula do imóvel não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé.

Com o intuito de reforçar esse princípio, a Lei nº 14.825/2024 acrescentou o inciso V ao artigo 54, tornando ainda mais clara a proteção ao adquirente. O artigo passou a ter a seguinte redação:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.

Com essa alteração, ficou expressamente garantida a validade de negócios jurídicos celebrados antes da averbação de penhora, indisponibilidade ou outra constrição judicial.

Assim, para comprovar a boa-fé na aquisição, bastaria a certidão de matrícula atualizada, sem a necessidade de outras investigações, desde que não haja averbações impeditivas.

Qual o entendimento do STJ sobre a boa-fé em negócios imobiliários?

Apesar de, com o novo inciso, o comprador contar com uma proteção mais robusta, isso não elimina completamente os riscos. Conforme entendimento recente do STJ (REsp 2134847/RS), a fraude contra credores ainda pode ser reconhecida mesmo quando o imóvel não possui nenhum ônus registrado.

A caracterização da fraude exige a presença simultânea de três elementos essenciais: a existência de crédito anterior à alienação do bem, o efetivo prejuízo ao credor (eventus damni) e o conhecimento, por parte do terceiro adquirente, da situação de insolvência do devedor (scientia fraudis).

Nesse contexto, ainda que a alienação do bem não esteja formalmente gravada com ônus real, registrada na matrícula, tal ausência de registro não impede, por si só, o reconhecimento da fraude.

Isso ocorre porque o STJ admite que a má-fé do adquirente pode ser demonstrada por outros meios de prova, revelando que ele tinha ciência da obrigação preexistente e da fragilidade econômica do vendedor.

Esse entendimento reforça a importância da diligência e da cautela na realização de negócios imobiliários, sobretudo quando envolvem bens de alto valor ou partes com histórico econômico incerto.

Dessa forma, o STJ valoriza não apenas a formalidade registral, mas também o comportamento ético e diligente das partes, ressaltando que a boa-fé não se presume de forma absoluta em transações complexas.

Sendo assim, mesmo sem registro de penhora, o negócio pode ser desfeito se houver prova de que o comprador sabia da insolvência do vendedor. Logo, o respaldo registral é forte, mas não absoluto.

Como comprovar a boa-fé na compra de um imóvel?

Com o intuito de melhorar a segurança jurídica, o comprador precisa agir com diligência ativa. Isso significa adotar todas as medidas possíveis para demonstrar que agiu com cuidado, mesmo que nada estivesse registrado na matrícula.

Então, como buscar comprovar a boa-fé? Veja algumas atitudes recomendadas:

• Solicitar certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas nos distribuidores da comarca do imóvel e da residência do vendedor;
  
• Checar protestos, execuções e pendências tributárias;
  
• Solicitar declaração de inexistência de débitos condominiais e IPTU;
  
• Exigir comprovantes de renda e declaração de regularidade fiscal;
  
• Registrar todas as comunicações com o vendedor, inclusive sobre sua situação financeira.
  

Com essas providências, o comprador cria um dossiê de boa-fé, que pode ser usado em eventual disputa judicial. Assim, mesmo que o negócio seja contestado, ele terá provas concretas de que agiu corretamente.

Portanto, mesmo na ausência de registros negativos na matrícula do imóvel, é prudente e está em sintonia com a boa-fé objetiva que o comprador realize uma ampla pesquisa sobre a situação do imóvel e, principalmente, sobre a condição financeira do vendedor.

Consultas a certidões forenses (ações cíveis, trabalhistas, execuções fiscais), protestos, dívidas tributárias e análise da regularidade documental são medidas que, além de resguardar a lisura do negócio, podem proteger o adquirente de questionamentos futuros.

O comprador tem o dever de agir com cautela e responsabilidade, sob pena de ver o negócio desfeito judicialmente, caso se comprove que contribuiu, ainda que indiretamente, para o esvaziamento patrimonial do devedor em prejuízo dos seus credores.

Assim, a prudência na análise da relação jurídica e da situação econômica dos envolvidos não é apenas recomendável, mas parte integrante da boa-fé que deve nortear as relações contratuais.

Quais cuidados práticos tomar ao comprar um imóvel?

Ainda que a legislação esteja a favor do comprador de boa-fé, adotar uma rotina segura e organizada na aquisição do imóvel faz toda a diferença. Abaixo, listamos as principais medidas práticas:

1. Planeje seu orçamento com folga, prevendo despesas com ITBI, escritura, registro, reformas e assessoria.
   
2. Defina com clareza suas necessidades reais, como localização, tamanho, vagas e infraestrutura.
   
3. Pesquise o mercado e compare preços para evitar pagar mais do que o valor justo.
   
4. Solicite toda a documentação do imóvel, incluindo matrícula atualizada, planta aprovada e habite-se.
   
5. Analise cuidadosamente os documentos do vendedor, como certidões negativas, comprovantes de residência e identificação.
   
6. Redija um contrato claro, com cláusulas específicas sobre responsabilidade por débitos, prazos e garantias.
   
7. Faça o registro no cartório de imóveis o quanto antes, pois só após isso o imóvel será, de fato, seu.
   
8. Conte com apoio profissional, seja um advogado especialista ou uma consultoria imobiliária qualificada.
   

Conclusão

Portanto, comprar um imóvel de forma segura exige mais do que analisar a matrícula. Exige cautela, diligência e conhecimento jurídico. A nova legislação trouxe mais proteção ao comprador de boa-fé, mas o comportamento responsável continua sendo decisivo. Ao reunir documentos, investigar a parte vendedora e registrar tudo corretamente, você minimiza os riscos e fortalece a validade do seu negócio.

Sobre a competência no processo civil: A competência define qual juiz tem autoridade para julgar determinado processo, evitando conflitos e garantindo a legalidade das decisões. Trata-se de um pilar essencial da organização judiciária.