Como transferir direitos de um bem imóvel?

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Por Couto & Sasso Advocacia

Transferir um imóvel parece simples, mas você sabe quais passos são exigidos pela lei? Já imaginou enfrentar questões judiciais anos depois de uma venda formalizada? Muitas pessoas cometem erros ao não seguir o procedimento correto. Por isso, entender como transferir direitos de um bem imóvel é essencial para garantir segurança jurídica e proteger seu patrimônio. Neste guia, você aprenderá tudo que precisa para fazer essa transação do jeito certo, evitando riscos e prejuízos.

O que é necessário para iniciar a transferência de direitos de um bem imóvel?

Primeiramente, o processo exige a lavratura de uma escritura pública em cartório. Conforme o artigo 108 do Código Civil, esse passo é obrigatório para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Assim, qualquer negociação que envolva valores acima desse limite precisa obrigatoriamente passar pelo cartório de notas.

Posteriormente, alguns casos estão isentos dessa formalidade, conforme legislação específica. Por exemplo, alienações fiduciárias, imóveis adquiridos em leilão e loteamentos possuem regras próprias. Ainda assim, convém verificar se a situação do seu imóvel exige escritura ou não.

Além disso, a escritura pública é a forma legal de registrar um negócio jurídico com fé pública. O documento é redigido por um tabelião e representa a vontade formal das partes. Por isso, é essencial para garantir que o ato seja juridicamente válido e reconhecido por terceiros.

Com efeito, qualquer pessoa interessada em como transferir direitos de um bem imóvel precisa compreender a importância dessa escritura. Trata-se de uma exigência legal que legitima a transação e previne litígios.

Antes de lavrar a escritura, recomenda-se realizar uma due diligence completa do imóvel e das partes. Isso envolve checar a matrícula do bem, certidões negativas, propriedade, situação fiscal e outras informações relevantes.

Finalmente, todas essas etapas garantem que o imóvel está livre de ônus, disputas e impedimentos. Dessa maneira, o comprador evita surpresas desagradáveis após a compra e assegura sua posse de forma legal e eficaz.

Quais documentos e cuidados são exigidos durante a transferência?

Antes de mais nada, deve-se analisar a matrícula do imóvel junto ao cartório de registro. É ela que comprova a titularidade e a situação jurídica da propriedade. Qualquer irregularidade nesse documento pode inviabilizar a transação.

Além disso, é crucial verificar se o vendedor é de fato o proprietário registrado. Isso evita fraudes e garante que você está comprando de quem realmente detém o direito sobre o bem.

Com a finalidade de proteger os interesses do comprador, exige-se a anuência do cônjuge, salvo em regime de separação absoluta. Essa exigência decorre do artigo 1.647 do Código Civil.

Juntamente com isso, é preciso consultar certidões negativas de ações judiciais do vendedor e do cônjuge. A prática recomendada abrange ao menos os últimos dez anos, prevenindo a aquisição de bens litigiosos.

Conforme orientação de especialistas, também se deve consultar a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Se o bem estiver indisponível, a venda será nula.

Por conseguinte, quem deseja entender como transferir direitos de um bem imóvel precisa cumprir essas exigências legais. Apenas assim a transação será segura, eficaz e livre de contestação futura.

Quais são as formas jurídicas de transferir um imóvel?

A princípio, a compra e venda é o meio mais comum de transferência de imóveis. Contudo, há outras modalidades, igualmente válidas perante a lei. Cada uma exige formalidades específicas.

Por exemplo, pode-se transferir um imóvel por doação, permuta, cessão de direitos ou dação em pagamento. Essas formas, embora menos utilizadas, são bastante eficazes e devem ser adequadamente documentadas.

Além disso, inventário e partilha de bens também resultam em transferência. Nesse caso, o herdeiro assume a titularidade do bem por sucessão legítima ou testamentária, mediante formal de partilha.

Ainda que o tipo de negócio jurídico varie, a lavratura de escritura pública é, na maioria das vezes, exigida. Posteriormente, essa escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis.

De fato, a escritura pode ser lavrada em qualquer cartório, mas recomenda-se que seja no local do imóvel. Isso facilita os trâmites administrativos e pode reduzir custos e prazos.

Logo após a escritura, deve-se proceder ao registro. Sem esse passo, a propriedade não é legalmente transferida. Portanto, quem busca saber como transferir direitos de um bem imóvel precisa compreender que escritura sem registro não basta.

Por que o registro no cartório é tão importante?

Em primeiro lugar, sem o registro, não há transmissão da propriedade. Mesmo com a escritura em mãos, o vendedor continua sendo o dono até que o título seja registrado no cartório competente.

Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência só ocorre mediante o registro do título translativo. Portanto, é o ato registral que torna a propriedade juridicamente válida perante terceiros.

Por isso, é imprescindível que o comprador leve o documento ao cartório o quanto antes. Em caso de demora, corre-se o risco de sofrer bloqueios ou disputas sobre o bem.

Surpreendentemente, muitos compradores desconhecem essa regra e acreditam que apenas a escritura basta. Essa omissão pode resultar em grandes prejuízos, inclusive perda do imóvel.

Assim sendo, o registro é eficaz a partir da data da apresentação do título ao oficial, como determina o artigo 1.246 do Código Civil. Isso assegura a prioridade e a publicidade do ato.

Acima de tudo, compreender que o registro é o ponto central do processo. Sem ele, não há propriedade, apenas expectativa de direito.

Quais são os custos envolvidos na transferência do imóvel?

Principalmente, os custos variam conforme o tipo de transação e o valor do imóvel. As despesas incluem escritura, impostos, taxas e eventuais honorários profissionais.

De acordo com a natureza da operação, o imposto devido será diferente. Em caso de compra e venda, aplica-se o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. A base de cálculo é o valor do bem, segundo avaliação da prefeitura.

Já nas situações de herança ou doação, o tributo devido será o ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Também incide sobre o valor do imóvel.

Ademais, é necessário pagar os emolumentos cartorários. Eles incluem custos da lavratura da escritura e do registro no cartório de imóveis, que variam conforme o estado.

Em geral, o comprador assume as despesas da escritura e registro. Contudo, o vendedor arca com os custos de tradição, conforme prevê o artigo 490 do Código Civil. As partes podem ajustar isso em contrato.

Inclusive, pode haver isenções ou descontos, dependendo da política fiscal do estado ou município. Recomenda-se consultar previamente a Secretaria da Fazenda para avaliar benefícios.

Por isso, quem pretende entender como transferir direitos de um bem imóvel deve considerar esses custos em seu planejamento. Eles impactam diretamente o valor final da operação.

É possível fazer a transferência apenas com contrato particular?

Sobretudo, muitos optam por firmar apenas contrato particular, sem lavrar escritura pública. Essa prática é arriscada e não garante a transferência da propriedade.

Em que pese o contrato particular tenha valor entre as partes, ele não permite o registro no cartório de imóveis. Dessa forma, não se concretiza a transferência legal da titularidade.

Ainda que haja cláusulas claras e assinaturas reconhecidas, o comprador continua vulnerável. A ausência de escritura e registro inviabiliza qualquer ação de defesa em caso de disputa.

Por essa razão, recomenda-se buscar assessoria jurídica antes de firmar qualquer compromisso. Se já houver contrato particular, será necessária ação de adjudicação compulsória (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil).

Portanto, confiar exclusivamente em um contrato informal coloca o patrimônio em risco. É um erro comum, mas que pode ser evitado com informação e orientação adequada.

Assim também, seguir corretamente os trâmites legais evita prejuízos futuros e protege os envolvidos. Não se trata de burocracia inútil, mas de segurança jurídica consolidada.

Nesse contexto, a REURB (Regularização Fundiária Urbana) surge como alternativa para formalizar a transferência de direitos em áreas urbanas informais, garantindo acesso ao registro do imóvel.

Conclusão

Em síntese, saber como transferir direitos de um bem imóvel é essencial para garantir a validade da transação e proteger os direitos das partes. Cumprir as exigências legais, lavrar a escritura, realizar o registro e pagar os tributos evita disputas, fraudes e prejuízos. Portanto, agir com cautela e conhecimento assegura uma negociação segura e eficaz, fortalecendo o mercado e o patrimônio de todos os envolvidos.

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