Como transferir direitos de um bem imóvel?

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Por Couto & Sasso Advocacia

Como transferir direitos de um bem imóvel? Essa é uma dúvida comum entre compradores e vendedores que desejam garantir uma transação segura e legalmente válida. Afinal, ninguém quer correr o risco de enfrentar problemas futuros por falta de documentação ou irregularidades na propriedade.

Atualmente, a regularização da propriedade passa por diversas etapas, incluindo a lavratura de escritura pública e o registro no cartório competente. Contudo, muitos desconhecem os detalhes desse processo e as obrigações que cada parte envolvida deve cumprir. Entender esse procedimento é essencial para evitar dores de cabeça e garantir a segurança jurídica da transação.

O que é necessário para transferir direitos de um bem imóvel?

Analogamente a qualquer transação legalmente reconhecida, a transferência de direitos de um bem imóvel exige documentação específica e procedimentos formais. Conforme o Código Civil, a escritura pública é obrigatória para transações imobiliárias superiores a 30 salários mínimos. Esse documento é elaborado por um tabelião de notas e garante publicidade e validade ao negócio.

Surpreendentemente, algumas situações dispensam a necessidade de escritura pública, como:

1. Imóveis loteados (Lei nº 6.766/79);
2. Imóveis adquiridos por alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97);
3. Imóveis adquiridos via leilão (Lei nº 6.015/73, art. 221).

Principais documentos necessários

Para garantir a regularidade da transferência, é essencial reunir a documentação correta. Entre os documentos exigidos, destacam-se:

1. Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis);
2. Comprovante de propriedade do vendedor;
3. Certidões negativas de protesto e débitos fiscais;
4. Autorização do cônjuge, se aplicável (art. 1.647, CC);
5. Certidões de ações judiciais contra as partes envolvidas (prazo de 10 anos);
6. Declaração de quitação de tributos do imóvel;
7. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) para compras e vendas;
8. ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) para doações e heranças.

Registro no Cartório de Imóveis

Embora muitos considerem a escritura suficiente, inegavelmente, o registro da propriedade é a única forma de tornar o novo proprietário legalmente reconhecido. De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a transferência de propriedade ocorre exclusivamente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, enquanto não houver registro, o imóvel ainda é considerado pertencente ao antigo dono, mesmo que um contrato de compra e venda tenha sido assinado.

Custos envolvidos na transferência

A transferência de direitos de um bem imóvel envolve custos variáveis, conforme o valor da propriedade e a localização. Os principais encargos incluem:

• Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): calculado com base no valor venal do imóvel;
• Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD): aplicável em heranças e doações;
• Honorários advocatícios e corretagem: caso haja intermediação profissional;
• Taxas cartorárias: custos para lavratura da escritura e registro.

Consequências de não registrar a transferência

Conforme observado, um contrato particular de compra e venda não transfere a propriedade de forma legal. Isso pode levar a diversos problemas, como:

• Risco de revenda do imóvel pelo antigo dono;
• Impedimentos para financiamentos e hipotecas;
• Necessidade de medidas judiciais para regularização, como adjudicação compulsória.

Portanto, eventual negligência nesse aspecto pode resultar em prejuízos significativos. Para evitar transtornos, é essencial seguir todos os passos legais até o registro definitivo.

Conclusão

Como transferir direitos de um bem imóvel corretamente? O processo exige atenção aos detalhes e cumprimento das normas legais. O registro no cartório é essencial para garantir a segurança jurídica, evitando riscos de perda da propriedade. Ademais, compreender os custos e a documentação necessária facilita a transação e protege ambas as partes envolvidas. Dessa forma, seguir todos os trâmites legais é crucial para que a negociação ocorra sem complicações futuras.

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