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Por Couto & Sasso Advocacia
Você já ouviu falar em contrato de gaveta na compra e venda de imóveis? Sabe como funciona o registro desse tipo de acordo? Muitas pessoas acreditam que apenas um contrato particular basta, mas essa escolha pode gerar sérios riscos legais. Como registrar um contrato de gaveta com segurança e validade jurídica é uma dúvida comum entre compradores e vendedores que buscam formalizar um negócio feito à margem do cartório.
A princípio, pode parecer apenas uma economia de tempo ou de dinheiro. Porém, ignorar os procedimentos legais pode comprometer o direito à propriedade e dificultar futuras regularizações. Afinal, você sabia que a falta de registro pode impedir a transferência oficial do imóvel? Este artigo explica como registrar um contrato de gaveta, quais os riscos envolvidos e qual a solução jurídica disponível para proteger seus direitos.
O que é um contrato de gaveta?
Primeiramente, o contrato de gaveta é um acordo firmado entre as partes sem lavratura da escritura pública. Ou seja, trata-se de um contrato particular que, embora expresse a vontade das partes, não gera a transferência formal da propriedade.
Em geral, esse tipo de contrato é utilizado por quem deseja economizar com taxas cartoriais. Ainda que pareça uma solução prática, pode resultar em sérios prejuízos. Como registrar um contrato de gaveta corretamente é uma questão que precisa ser enfrentada com atenção.
Analogamente, um contrato de gaveta equivale a uma promessa de compra e venda sem respaldo registral. Isso significa que o comprador não terá o imóvel em seu nome até que medidas judiciais sejam adotadas. Inclusive, o Código Civil exige a escritura pública para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108).
Com efeito, a escritura é elaborada por um tabelião, garantindo segurança e validade ao negócio jurídico. Portanto, sem esse documento e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, não há constituição da propriedade. Assim sendo, o simples contrato particular não transfere o bem legalmente.
Por que não é possível registrar diretamente um contrato de gaveta?
Sob o ponto de vista legal, o contrato de gaveta não atende aos requisitos formais exigidos para o registro da propriedade. Isso porque a legislação impõe a escritura pública como condição essencial para esse tipo de transação.
Segundo os artigos 1.245 e 1.227 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório. Dessa forma, mesmo com o contrato assinado entre as partes, o vendedor continua sendo o proprietário oficial. Logo, como registrar um contrato de gaveta diretamente é algo inviável.
Por conseguinte, o contrato de gaveta, sem mais formalidades, não pode ser levado ao registro. Ainda assim, há alternativas para regularizar a situação e transformar o direito do comprador em propriedade efetiva. Uma delas é a adjudicação compulsória.
Com toda a certeza, a adjudicação compulsória é a principal via judicial para quem deseja formalizar a compra e resolver a ausência de escritura. Trata-se de uma ação que visa substituir a vontade do vendedor pela sentença judicial. A partir daí, o imóvel pode ser registrado legalmente.
Portanto, se você deseja entender como registrar um contrato de gaveta, deve considerar esse caminho jurídico. Mas atenção: existem requisitos legais para que essa ação seja viável.
Quais os requisitos legais para a adjudicação compulsória?
Em primeiro lugar, é necessário comprovar a existência de um contrato de promessa de compra e venda. Este documento pode ser público ou particular, desde que represente a vontade irretratável das partes. O arrependimento não pode estar previsto na negociação.
Posteriormente, o Código Civil, em seu artigo 1.417, estabelece que a ausência do direito de arrependimento torna o contrato apto a gerar um direito real. Com isso, o comprador pode exigir judicialmente a escritura. Assim, mesmo sem o registro do contrato, a adjudicação ainda pode ser proposta.
Sob esse aspecto, o STJ já firmou entendimento por meio da Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória independe do registro da promessa de compra e venda. Portanto, esse requisito foi relativizado para facilitar a regularização de contratos de gaveta.
No entanto, um elemento essencial continua sendo exigido: a matrícula própria do imóvel. Isso significa que o bem deve estar individualizado junto ao cartório, permitindo a sua identificação inequívoca. Sem isso, não é possível dar prosseguimento à ação.
Além disso, o processo deve ser ajuizado no foro do imóvel, conforme o artigo 47 do CPC. Se o imóvel estiver envolvido em processo falimentar, o juízo da falência será o competente. Esses detalhes são essenciais para quem busca entender como registrar um contrato de gaveta.
Quais documentos são necessários para ajuizar a ação?
Antes de tudo, é fundamental reunir o contrato de promessa de compra e venda, assinado por ambas as partes. Também será necessário apresentar documentos pessoais e comprovar o pagamento ou parte substancial do preço.
Ainda que o contrato não esteja registrado, ele servirá como base para a ação. O pagamento deve ser demonstrado por meio de comprovantes bancários, recibos ou qualquer outra prova hábil. Assim, é possível demonstrar o cumprimento das obrigações pelo comprador.
Além disso, será exigida a certidão da matrícula do imóvel. Este documento deve estar atualizado e comprovar a titularidade do vendedor. Isso viabiliza a sentença de adjudicação compulsória e posterior registro da propriedade.
Surpreendentemente, muitos contratos de gaveta não contêm cláusula de irretratabilidade. Contudo, se o contrato estiver em vigor e demonstrar a intenção firme de compra e venda, a ação ainda pode ser viável. Tudo dependerá da análise do juiz.
Como resultado, reunir toda a documentação e demonstrar o cumprimento do contrato facilita o êxito da ação. Essa preparação é indispensável para alcançar o objetivo de registrar um contrato de gaveta e garantir o direito à propriedade.
Por fim, a sentença judicial proferida na adjudicação compulsória substituirá a escritura. Com isso, será possível registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, regularizando a transação.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
Em síntese, ambas as ações visam regularizar a propriedade, mas partem de fundamentos distintos. A adjudicação compulsória exige a existência de um contrato. Já a usucapião baseia-se na posse prolongada e contínua do imóvel.
Enquanto a adjudicação comprova que houve uma promessa de venda, a usucapião exige prova da posse mansa, pacífica e com ânimo de dono. A primeira é mais rápida e direta, pois já existe uma relação jurídica estabelecida entre comprador e vendedor.
De maneira idêntica, ambas resultam na aquisição formal da propriedade. Contudo, a adjudicação é uma substituição de vontade — ou seja, o juiz “assina” a escritura no lugar do vendedor. Na usucapião, não há contrato, apenas posse prolongada.
Por causa disso, o procedimento da usucapião tende a ser mais complexo, exigindo notificações a terceiros e comprovações extensas. Na adjudicação, o foco é a execução de um acordo já firmado, tornando o processo mais objetivo.
Dessa maneira, escolher entre uma ação ou outra depende da situação concreta. Se há contrato de gaveta e pagamento comprovado, a adjudicação é o caminho mais adequado. Assim, registrar um contrato de gaveta se torna uma possibilidade real.
Não apenas garante segurança jurídica, mas também regulariza a situação patrimonial do comprador. Com isso, ele poderá usufruir plenamente do imóvel, vender, financiar ou transmitir aos herdeiros legalmente.
Conclusão
Em suma, registrar um contrato de gaveta exige medidas judiciais específicas, sendo a adjudicação compulsória o caminho mais viável. Apesar de o contrato particular não garantir a transferência de propriedade, a justiça possibilita a regularização. Reunindo os documentos certos e cumprindo os requisitos legais, o comprador pode transformar sua posse em propriedade legítima e registrada. Portanto, se você realizou uma compra informal, não deixe de buscar orientação jurídica e proteger seu patrimônio.
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