Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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A compra e venda de imóveis é uma transação significativa que envolve não apenas questões financeiras, mas também implicações legais substanciais. Observar a legislação referente a esse processo garante a segurança jurídica e evita problemas futuros.
O processo de transferência de um bem imóvel inicia-se com a lavratura da escritura pública. Segundo o art. 108 do Código Civil, dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, a escritura é exigência legal para transações que envolvam direitos sobre os bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Importante destacar que caso haja disposição em lei que estipule que não há essa necessidade a escritura não será requerida, como exemplos os imóveis loteados (Lei nº 6.766/79), imóvel de qualquer valor com a contratação da alienação fiduciária em garantia (Lei nº 9.514/97), imóvel adquirido em leilão (art. 221, da Lei n. 6.015/73).
A escritura pública é um instrumento jurídico elaborado por um tabelião, um profissional legalmente autorizado, que atesta a vontade das partes envolvidas na compra e venda do imóvel. Esse documento confere segurança e autenticidade ao negócio, protegendo os interesses tanto do comprador quanto do vendedor. Além disso, a escritura pública é arquivada em cartório, tornando-a de conhecimento público e proporcionando uma maior transparência ao processo.
Ao seguir as exigências legais relacionadas à compra e venda de imóveis, os envolvidos garantem que a transação seja feita de acordo com a lei vigente. A constituição da propriedade é o entendimento que, enquanto não houver o registro, não há propriedade. Vejamos os arts. 1.227, 1.245 ao 1.247 do Código Civil:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Pelo imperativo da realidade, muitos negociam imóveis apenas com o contrato particular, sem a devida lavratura de escritura, conhecidos como “contratos de gaveta”. Manifestando apenas o acordo entre partes, não sendo possível registrar a transferência do bem. Dessa maneira, não há qualquer constituição de propriedade, demandando outras medidas jurídicas cabíveis, como a ação judicial de adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é um instituto do direito civil que permite a alguém receber a propriedade de um imóvel prometido em contrato, e assim requerer em juízo essa transferência, mesmo que essa outra parte se oponha. É uma forma de garantir que a pessoa receba o que foi prometido. Tratando-se de substituição de declaração de vontade, que viabiliza o registro em cartório, ou seja, a sentença substitui a vontade do vendedor, e com esta decisão é possível dar continuidade a transferência do imóvel. No Código Civil brasileiro, a adjudicação compulsória é regulada pelo artigo 1.418:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Assim, o negócio jurídico da compra e venda do imóvel não observou os devidos ritos legais necessários, como os previstos nos arts. 108 e 1.245 do Código Civil. Esses são impedimentos para o devido registro da propriedade, os contratos particulares não são a forma jurídica prescrita em lei, sendo reconhecidos como promessa de compra e venda. Esse negócio jurídico deve ser realizado por escritura pública de compra e venda de bem imóvel, para seu devido registro em cartório.
A partir desta situação temos a possibilidade jurídica da ação de adjudicação compulsória. No entanto, esta requer condições para seu processamento, de acordo com o Código Civil em seu artigo 1.417 e 1.418:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Conforme podemos extrair do diploma legal, são 03 (três) os requisitos para a ação de adjudicação compulsória: A existência de uma promessa de compra e venda; Inexistência de previsão do direito de arrependimento; e Registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis. Destacando que o terceiro item foi afastado pelo STJ, em sua Súmula nº 239, que diz:
Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Ainda, outro pré-requisito é a existência de matrícula própria do imóvel objeto da promessa de compra e venda (RESP 1851104). Assim, existindo a promessa de compra e venda irretratável, ou seja, sem direito a arrependimento, é possível propor uma ação de adjudicação compulsória. Esse direito não possui prazo especial, conforme entendimento do STJ, que pela sua natureza de direito potestativo, só poderia ser limitado pelo instituto da decadência, e como não há prazo especial está sujeito a regra de inesgotabilidade, ou seja, o direito não se extingue pelo não uso.
O Juízo responsável é o do local do imóvel, conforme artigo 47 do CPC. Destacando que caso haja envolvimento em processo falimentar, este será o juízo competente, conforme entendimento do STJ.
Destaca-se que o não registro da promessa no cartório embora não inviabilize a adjudicação, deixa de ser direito real, valendo apenas entre as partes, não podendo ser oposto a terceiros. O não registro da promessa também altera o rito da adjudicação, uma vez que havendo o registro o rito será o sumário (art. 25 da Lei 6766/79 e art. 16 do DL 58/37), e não havendo será uma ação de conhecimento pelo rito ordinário
Por fim, a ação de adjudicação compulsória diverge da ação de usucapião, esta última é uma ação mais complexa e densa, pois busca a certeza da propriedade. Na adjudicação, por sua vez, já existe prova da propriedade, sendo então mais célere.
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