Por Couto & Sasso Advocacia
É constitucional exigir certidões negativas para o registro de imóveis? Atualmente, muitos compradores e vendedores enfrentam dúvidas relevantes no momento de registrar a compra e venda de imóveis. Essa pergunta se conecta diretamente à segurança jurídica das transações, ao direito de propriedade e à liberdade econômica garantida pela Constituição.
Assim, compreender o que dizem o Supremo Tribunal Federal (STF), o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (CGJ/SP) torna-se essencial. Pois, uma interpretação equivocada pode bloquear negócios legítimos e prejudicar tanto adquirentes quanto vendedores.
Portanto, analisar a decisão recente do CNJ e as normas que regem a prática cartorária em todo o Brasil permite responder de forma clara se a exigência de certidões fiscais como condição de registro de imóveis realmente encontra amparo na Constituição.
O que decidiu o CNJ sobre a exigência de CND para registro de imóveis?
Enfim, o CNJ julgou o PCA nº 0001611-12.2023.2.00.0000 e pacificou o entendimento de que os cartórios não podem exigir CNDs como requisito para lavrar, registrar ou averbar escrituras públicas de compra e venda de imóveis. A decisão alinhou as práticas notariais e registrais de todo o país à jurisprudência consolidada do STF.
Assim que analisou o caso, o Plenário do CNJ foi unânime ao afirmar que condicionar a prática de atos registrais à apresentação de certidões fiscais viola direitos constitucionais. Inclusive, a tese fixada estabeleceu expressamente a vedação aos Tribunais, Corregedorias-Gerais de Justiça e serventias extrajudiciais quanto à exigência de CNDs federais, estaduais ou municipais.
Ademais, o Conselho deixou claro que a apresentação dessas certidões permanece facultativa. Isso significa que nada impede que as partes envolvidas no negócio imobiliário apresentem documentos fiscais, inclusive positivos, quando desejarem maior transparência ou segurança.
Quando a apresentação de certidões é obrigatória no registro imobiliário?
Contudo, existem hipóteses legais e pontuais em que a apresentação de documentos se mostra obrigatória. Conforme a legislação municipal, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) deve ser quitado antes que o cartório registre a escritura pública. Sem a guia paga, o registro não pode ser concluído.
Além disso, o laudêmio se exige em imóveis pertencentes ao patrimônio da União ou sujeitos ao regime de enfiteuse. Aliás, esse encargo constitui uma compensação financeira pela transferência do domínio útil e precisa estar pago para que a alienação se efetive perante o registro de imóveis.
Igualmente, a certidão negativa previdenciária pode ser exigida, mas apenas em situações específicas, como a averbação de construção junto à matrícula do imóvel. Fora desses casos, a apresentação de certidões, sejam elas negativas ou positivas, mantém-se apenas como medida informativa e jamais como condição de validade do negócio jurídico.
A exigência de CND bloqueia a livre circulação de bens?
Decerto, condicionar o registro de imóveis à apresentação de CND resultaria em um bloqueio da livre circulação de bens. Isso transformaria os cartórios em verdadeiros instrumentos de cobrança coercitiva da Fazenda Pública, prática que o STF classifica como sanção política e, portanto, inconstitucional.
Afinal, a Constituição protege a função social da propriedade e a liberdade econômica, pilares que não podem ser restringidos por exigências abusivas. Portanto, se mantida, essa prática impediria negociações legítimas apenas porque o alienante possui débitos tributários, prejudicando terceiros de boa-fé e a própria dinâmica do mercado imobiliário.
Pois, a Fazenda Pública já dispõe de meios adequados para cobrar créditos tributários, como a execução fiscal e a penhora judicial. Sendo assim, não se justifica transferir essa responsabilidade para cartórios ou condicionar a transmissão de propriedade a obrigações fiscais alheias ao comprador.
Como a CGJ/SP aplica essa regra em São Paulo?
De acordo com o item 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (NSCGJ/SP), a exigência de CNDs como requisito obrigatório não encontra respaldo. Salvo o ITBI e o laudêmio, nenhum outro tributo pode ser usado como condição para a prática do ato registral.
Outrossim, a Corregedoria paulista permite que as partes apresentem certidões fiscais de forma facultativa, apenas para fins de informação e transparência. Dessa forma, o adquirente pode verificar eventuais passivos vinculados ao imóvel ou ao vendedor, ao passo que o registrador se resguarda contra responsabilidades futuras.
Logo, a posição de São Paulo reforça o alinhamento com a decisão do CNJ e a jurisprudência do STF. Além de garantir segurança jurídica, essa interpretação preserva a livre circulação de bens e assegura que a cobrança de tributos ocorra por meio dos processos legais adequados, e não pela restrição ao registro imobiliário.
Conclusão
Portanto, a exigência de certidões negativas para o registro de imóveis não possui respaldo constitucional, pois representa sanção política e afronta os princípios da liberdade econômica, da função social da propriedade e do devido processo legal. O CNJ, o STF e a própria CGJ/SP já consolidaram o entendimento de que apenas o ITBI e o laudêmio podem ser exigidos obrigatoriamente, enquanto demais certidões permanecem de caráter informativo e facultativo.
Assim, quem pretende realizar uma compra e venda de imóvel deve saber que o negócio pode ser registrado normalmente, ainda que o alienante possua débitos tributários. Pois, a Fazenda Pública continua com seus meios próprios de cobrança, sem prejudicar a circulação de bens e sem comprometer a segurança jurídica das transações.
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