Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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A aquisição de propriedade é algo de extrema relevância na sociedade, seja pelas questões sociais relacionadas à moradia digna, ou pelas questões de desenvolvimento econômico dada a importância dos direitos de propriedade. Desta forma, comprar um imóvel em leilão judicial ou extrajudicial pode ser uma boa opção para quem procura uma propriedade a um preço mais acessível.
Quando um imóvel é levado a leilão, surge a dúvida sobre quem deve arcar com as despesas condominiais e as taxas pendentes. A regra geral estabelece que o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, mesmo no caso de leilão. Isso significa que, se houver despesas condominiais anteriores à compra e venda do imóvel, parte do valor arrecadado no leilão deve ser destinada para quitar essas obrigações.
As taxas condominiais são impostas não apenas pela vontade dos moradores, mas sim para garantir a conservação e manutenção do imóvel. Portanto, elas estão vinculadas ao imóvel e, consequentemente, ao seu proprietário.
Entretanto, há situações em que o arrematante pode assumir a dívida condominial, desde que conste expressamente em edital a responsabilidade do adquirente pelas cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à sua imissão na posse da unidade autônoma, conforme jurisprudência do TJ-SP:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Insurgência contra o r. pronunciamento que fixou os parâmetros para a elaboração do edital da hasta pública, no qual constou a ressalva de que os débitos condominiais ficariam sub-rogados no preço da arrematação. Arrematante que não responde pelos débitos anteriores à arrematação, salvo na hipótese de constarem expressamente no edital de hasta pública, caso em que passa a ser responsável pelo seu pagamento. Necessidade de inclusão de ressalva, no edital, acerca da responsabilidade do arrematante pelo adimplemento das despesas condominiais vencidas até a sua imissão na posse. Recurso provido. (TJ-SP – AI: 20331991320228260000 SP 2033199-13.2022.8.26.0000, Relator: Dimas Rubens Fonseca, Data de Julgamento: 27/06/2022, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2022)
Pois, via de regra, o arrematante não responde pelos débitos anteriores à arrematação, salvo na hipótese de constarem expressamente no edital de hasta pública, caso em que passa a ser responsável pelo seu pagamento, sendo o entendimento jurisprudencial:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ACOLHIMENTO. EFEITOS INFRINGENTES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO NÃO PREVISTO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE. PRECEDENTES. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. I. Se a dívida constou do edital de praça, o arrematante é responsável pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, caso contrário, poderá ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação da mesma. Precedentes. II. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes, negando provimento ao Recurso Especial”.
“RECURSO ESPECIAL – EXECUÇÃO – PRAÇA – ARREMATAÇÃO – DÉBITOS FISCAIS E CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE, DESDE QUE HAJA PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL – PRECEDENTES DO STJ HIPÓTESE OCORRENTE, NA ESPÉCIE – DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO – RECURSO IMPROVIDO. I – Em regra, o preço apurado na arrematação serve ao pagamento do IPTU e de taxas pela prestação de serviços incidentes sobre o imóvel (art. 130 e 130, parágrafo único, do CTN); II – Contudo, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento transfere-se para o arrematante; III – No tocante ao alegado dissídio jurisprudencial, é certo que não houve cotejo analítico, bem como não restou demonstrada a perfeita similitude fática entre o acórdão impugnado e os paradigmas colacionados; IV – Recurso especial improvido”.
Destarte, impõe-se a inclusão de ressalva, no edital, acerca da responsabilidade do arrematante pelo adimplemento das despesas condominiais vencidas até a sua imissão na posse. No entanto, houve voto divergente, entendendo pela sub-rogação alegando que o CPC/15 passou a tratar expressamente da questão, em seu artigo 908, § 1º, que assim dispõe:
“Artigo 908, § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”.
Ou seja, as dívidas condominiais sub-rogam-se no preço da arrematação, razão pela qual o arrematante não pode ser responsabilizado pelas despesas vencidas antes da arrematação.
Nesse mesmo sentido, também há precedentes do TJ-SP:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE COBRANÇA. Edital Menção expressa de que demais despesas incidentes sobre o bem, com exceção das que se enquadrem no art. 130 do CTN e 908, § 1º do CPC, seriam custeadas pelo arrematante – Princípio da vinculação ao instrumento convocatório – Atribuição do débito condominial em aberto, anterior à arrematação, ao arrematante Impossibilidade RECURSO PROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2248472-82.2021.8.26.0000; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII – Tatuapé – 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2021; Data de Registro: 11/12/2021; g. n.)
“DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL EM OUTRO PROCESSO. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. DESACOLHIMENTO . AGRAVO IMPROVIDO. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza”propter rem”e devem ser abatidas do produto da arrematação, nos expressos termos do artigo 908, § 1º, do CPC .” (TJSP; Agravo de Instrumento 2178920-64.2020.8.26.0000; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul – 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/08/2020; Data de Registro: 18/08/2020; g. n.)
No entanto, surgem outras questões quando há um lapso de tempo entre o leilão e a efetivação da posse pelo arrematante. Nesses casos, como decidido em jurisprudência pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é determinada pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela efetiva posse.
Portanto, se o antigo proprietário permaneceu na posse do imóvel arrematado até a efetivação da posse pelo arrematante, as obrigações condominiais vencidas e não pagas durante esse período devem ser atribuídas ao antigo proprietário, e não ao arrematante. Isso garante a coerência com a jurisprudência estabelecida e protege os direitos das partes envolvidas no processo de leilão de imóveis.
Nesse sentido é o entendimento do STJ:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL LEVADO À PRAÇA. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ENTRE A DATA DA HASTA PÚBLICA E A DA IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL OCUPADO. ARREMATANTE IMITIDO NA POSSE SETE MESES APÓS A ARREMATAÇÃO. DECISÃO QUE OBRIGA O COMPRADOR. OMISSÃO NO EDITAL. RESP 1.345.331-RS, REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. RESPONSABILIDADE QUE NÃO DEVE RECAIR SOBRE O ADQUIRENTE. PROVIMENTO DO RECURSO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto de decisão que, em ação de cobrança de cotas condominiais, estabeleceu a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das cotas condominiais e demais despesas relativas ao imóvel, ainda que não imitido na posse. 2. O edital do leilão não faz expressa referência à responsabilidade do adquirente pelo pagamento das despesas no período entre a arrematação e a sua imissão na posse do imóvel. 3. O STJ, julgando recurso representativo de controvérsia, fixou tese no sentido de que ‘O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação’. 4. No caso, o imóvel permaneceu ocupado, tendo havido demora na efetivação dos desdobramentos fáticos do leilão, especificamente a imissão na posse do arrematante. 5. Na esteira do entendimento firmado, não se mostra razoável responsabilizar o arrematante pelo pagamento das obrigações condominiais entre a data da hasta pública e a de sua imissão na posse do imóvel. 6. Provimento do recurso.
(TJ-RJ – AI: 00252361720218190000, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 31/08/2021, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/09/2021)
Como podemos notar a matéria não é pacífica e possui suas controvérsias inerentes ao Direito, devendo ser analisado o caso concreto na busca da melhor estratégia jurídica. Assim, comprar um imóvel em leilão pode ser uma ótima oportunidade, mas também pode ser um processo complexo. Por isso, é importante uma análise criteriosa dos imóveis e das condições do leilão antes de tomar qualquer decisão. Uma assessoria jurídica é de suma importância para efetivação dessa aquisição, bem como, essencial para tomada de todas as medidas judiciais cabíveis necessárias para adjudicação e disposição da propriedade.
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