Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
___________________________________________________________
O compromisso de compra e venda de bem imóvel pode ser considerado um contrato preliminar, atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Por meio deste instrumento jurídico o vendedor se compromete a efetivamente vender o imóvel ao comprador após o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes.
Desta forma, a celebração deste instrumento, busca vincular as partes e dar transparência ao negócio jurídico, Ainda, garantir que sejam cumpridos os termos acordados. Diante deste fato, todos os envolvidos precisam estar cientes das cláusulas do negócios e suas respectivas responsabilidades, pois, geralmente, é o primeiro documento assinado ao comprar um imóvel. A assinatura formaliza o aceite das condições, e após as condições estipuladas ocorre a transferência da posse e propriedade.
Cumpre informar, que o compromisso de compra e venda, não se confunde com a escritura pública de compra e venda, constante no artigo 108 do Código Civil. Um possui características de contrato preliminar, uma promessa, já a escritura pública é uma exigência legal de forma que transfere a propriedade do imóvel, possuindo normatividade jurídica bem específica.
Quando abordamos os compromissos de compra e venda, realizados com incorporações imobiliárias, a figura do Patrimônio de Afetação possui grande importância. O patrimônio de afetação possibilita uma certa separação de determinados bens do empreendimento imobiliário, possuindo características de uma garantia financeira para a concretização e entrega do empreendimento e proteção do patrimônio do incorporador. Em outros termos, a sua instituição tenta proteger o patrimônio destinado ao empreendimento objeto da incorporação imobiliária, desde que esteja em conformidade com os requisitos legais. Vejamos artigo 31-A da Lei 4.591/1964 alterada pela Lei 13.786 de 2018, conhecida como Lei do Distrato, vejamos:
“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.”
A partir do dispositivo legal observamos que a instituição do patrimônio de afetação é uma faculdade do incorporador. Com o objetivo já exposto de conceder maior segurança jurídica da entrega do empreendimento aos compradores e investidores. Importante destaque, que mesmo nos casos de falência do incorporador, o patrimônio de afetação não será objeto do concurso de credores, conforme artigo 31-F da Lei 4.591/1964, demonstrando o alto grau de força protetiva ao patrimônio de afetação, analisemos o dispositivo na íntegra:
“Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.”
Ainda, considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento, conforme artigo 31-B da Lei 4.591/1964.
A Lei nº 13.786/2018, também alterou a Lei 6.766/1979 de parcelamento do solo, prevê em seu artigo 32-A o seguinte:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V – a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
Já o art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, dispõe que:
“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
…
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
…
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
Assim, como a instituição do patrimônio de afetação é facultativo ao incorporador é do interesse dos adquirentes e investidores do empreendimento observar se foi realizada a opção pela sua constituição no momento da assinatura do compromisso de compra e venda. Pois, conforme observado, esse fato implicará diretamente no valor a ser restituído em caso de distrato do negócio jurídico, risco este que poderá ser mitigado com a análise jurídica prévia à realização do negócio.
Em caso de dúvidas, estamos à disposição:
📞 (11) 2864-2667
📱 (11) 9 4865-8004
✉️ contato@coutoesasso.adv.br
___________________________________________________________
O escritório Couto & Sasso está conduzindo uma pesquisa rápida, objetiva e confidencial sobre serviços jurídicos, e a sua participação será de grande valor para nós. Caso possa contribuir, acesse o formulário pelo link da pesquisa.
___________________________________________________________
Desde já, agradecemos a sua confiança.
