Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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Conforme abordado em artigo anterior, o pagamento de tributos é forma na qual o Estado busca financiar os interesses coletivos, utilizando de seu poder de império para tomar para si parte da riqueza gerada pelos setores privados.
No Brasil o ambiente tributário não é conhecido mundialmente pela sua eficiência, é notória a vontade estatal de buscar as mais diversas fórmulas complexas para recolhimento dos tributos. Um estudo demonstra que este custo de honrar tributos é na ordem de R$ 258,6 bilhões (BRASIL, 2020). O Banco Mundial (2020) aponta que, por ano, são necessários 62,5 dias, ou 1.501 horas, destinadas apenas para interpretação e pagamento desses tributos.
No caso da análise temos a outorga onerosa do direito de construir como instrumento urbanístico. O instituto reconhece a separação entre direitos patrimoniais e direitos construtivos e atribui ao poder público a titularidade e venda dos direitos construtivos a quem desejar exercê-la em imóvel urbano. Sendo assim a outorga onerosa é uma espécie de licença ao proprietário de terreno urbano que visa edificar a área de forma superior ao determinado. É uma contrapartida financeira paga para que se possa construir para além do potencial construtivo básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo.
Determina Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, o Estatuto da Cidade, que determina as regras e limites ao direito de construir
“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”
Há a possibilidade da Transferência do Direito de Construir conforme Estatuto da Cidade, esta consiste na possibilidade do proprietário de um imóvel utilizar o potencial construtivo deste local em outro de sua propriedade ou vender a outro interessado, vejamos:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
Conforme os dizeres da lei a legislação municipal possui grande importância dentro do instituto, seja pelo plano diretor e pelas leis específicas para tratarem dos coeficientes básico e máximo, e quais contrapartidas serão aceitas para a outorga onerosa. Essa contrapartida pode ser em pecúnia, doação de áreas, obras de infraestrutura ou certificados de potencial adicional de construção, que são títulos passíveis de negociação no mercado.
Desta forma, cabe ao particular verificar junto à administração pública a existência dos regramentos municipais acerca da outorga onerosa do direito de construir acima do permitido e compatibilizar suas intenções de construção com a autorização municipal dentro do devido processo administrativo.
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