Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
___________________________________________________________
A procuração é instrumento de transmissão de poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, sendo a procuração o instrumento do mandato, conforme artigo 653 do Código Civil, sendo regulada pelos artigos seguintes até o 691.
Importante salientar o mandamento contido no artigo 657, que instrui que o mandato deverá seguir forma específica quando prescrita em lei para o ato a ser praticado. Ainda, não admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.
Quando abordado sobre a perspectiva dos poderes é necessário ver a íntegra dos artigos 661, 662, 663 e 665. Os artigos estabelecem a prescrição dos poderes, bem como, a ineficácia de atos praticados além dos poderes conferidos. Em alguns casos de conflito os atos deverão ser ratificados pelo mandante, vejamos:
“Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
§ 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
§ 2 o O poder de transigir não importa o de firmar compromisso.
Art. 662. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.
Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.
Art. 663. Sempre que o mandatário estipular negócios expressamente em nome do mandante, será este o único responsável; ficará, porém, o mandatário pessoalmente obrigado, se agir no seu próprio nome, ainda que o negócio seja de conta do mandante.
Art. 665. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.”
Quando tratamos dos direitos reais, como regra o mandatário está impedido de adquirir o bem que administra, conforme inteligência do RESP 1.060.183-SP. Todavia, há a hipótese do mandato em causa própria constante no artigo 685 do Código Civil, no qual o mandante autoriza o mandatário a concluir o ato de transferência do bem, vale dizer, não se transmite o direito objeto do negócio jurídico, mas apenas dá poderes para transferir o bem, a saber:
“Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.”
Portanto, no caso de um ato de transferência, como venda ou cessão, a natureza da procuração em causa própria parece inquestionável. Nesta modalidade o mandato é irrevogável, há pagamento e quitação, e prevalece mesmo com a morte. Já na procuração referida nos artigos 117 e 119 do Código Civil, por conflito de interesses, os poderes podem ser revogados, a qualquer tempo, não há pagamento ou quitação, e revoga-se por óbito.
Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Art. 119. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou.
Parágrafo único. É de cento e oitenta dias, a contar da conclusão do negócio ou da cessação da incapacidade, o prazo de decadência para pleitear-se a anulação prevista neste artigo.
Ainda o artigo 485 do Código Civil estabelece que é nulo o contrato de compra e venda quando fica ao arbítrio do preço de apenas uma das partes:
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Por fim, o artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é o meio adequado para constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, vejamos:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Em resumo, a procuração em causa própria que envolva direitos reais sobre imóveis deve analisar o caso concreto, sob 03 (três) principais perspectivas: a) conflito de interesse (CC, arts. 117 e 119); b) procuração genérica (CC, arts. 661, 662 e 665); c) meio jurídico inadequado (CC, art. 108).
Em caso de dúvidas, estamos à disposição:
📞 (11) 2864-2667
📱 (11) 9 4865-8004
✉️ contato@coutoesasso.adv.br
___________________________________________________________
O escritório Couto & Sasso está conduzindo uma pesquisa rápida, objetiva e confidencial sobre serviços jurídicos, e a sua participação será de grande valor para nós. Caso possa contribuir, acesse o formulário pelo link da pesquisa.
___________________________________________________________
Desde já, agradecemos a sua confiança.
