Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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A transferência de direitos de um bem imóvel, deve ser realizada dentro dos ditames da lei, sendo de extrema importância para as partes envolvidas. Esse procedimento é crucial para garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros relacionados à propriedade do imóvel. Assegurando que a transação seja reconhecida e registrada pelos órgãos competentes, tornando-o oficial e público.
Essa operação contribui para o mercado imobiliário, fortalecendo a confiança entre os agentes. A transparência e a conformidade com as normas fomentam um ambiente propício para investimentos, estimulando o desenvolvimento e valorização do setor.
O processo de transferência de um bem imóvel inicia-se com a lavratura da escritura pública. Segundo o art. 108 do Código Civil, dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, a escritura é exigência legal para transações que envolvam direitos sobre os bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Importante destaque que caso haja disposição em lei que estipule que não há essa necessidade a escritura não será requerida, como exemplos os imóveis loteados (Lei nº 6.766/79), imóvel de qualquer valor com mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia (Lei nº 9.514/97), imóvel adquirido em leilão (art. 221, da Lei n. 6.015/73).
Disto, é fundamental entender o conceito de escritura pública e a que se destina. Ela é forma escrita de um ato jurídico, dando publicidade e forma jurídica às manifestações de vontade de negócios jurídicos ou atos jurídicos sentido estrito. É lavrada por um tabelião, consistente em um profissional do direito a quem é conferida a fé pública estatal. A escritura pública pode representar qualquer negócio jurídico lícito, bem como um conjunto de negócios destinados a um objetivo.
Salientamos que antes da lavratura é de extrema importância a realização de uma due diligence, buscando verificar os principais pontos relacionados às partes e ao imóvel. Esses cuidados buscam mitigar riscos com a propriedade do bem, e que este se encontra livre e desimpedido para ser negociado, vejamos:
- Analisar a matrícula do imóvel;
- Verificar se o vendedor é o proprietário;
- Exigir a anuência do cônjuge (art. 1.647, CC);
- Verificar taxas e impostos referentes ao imóvel;
- Solicitar certidões de ações ajuizadas do vendedor (10 anos);
- Solicitar certidões de ações ajuizadas do cônjuge (10 anos);
- Solicitar certidões de ações ajuizadas dos proprietários (10 anos);
- Solicitar certidões negativas de protestos do vendedor;
- Solicitar certidões negativas de protestos do cônjuge;
- Consultar a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB);
- Analisar a construtora e incorporadora, caso imóvel na planta.
A partir desse entendimento, observamos que são diversos negócios jurídicos que podem envolver a transferência de direitos dos bens imóveis, como compra e venda; doação; permuta; cessão de direitos; dação em pagamento; dissolução da sociedade conjugal; inventário e partilha de bens.
A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, devendo as partes estarem presencialmente no local. No entanto, é recomendável que a lavratura ocorra na cidade em que o imóvel se localiza, pois, os trâmites burocráticos podem ser facilitados em razão de convênios entre municípios e estados. Assim que a lavratura for concluída, a escritura deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
De extrema importância para a constituição da propriedade é o entendimento que enquanto não houver o registro, não há propriedade, e disto, resultar em que o patrimônio ainda seja considerado do vendedor. Ao comprador cabe a diligência de realizar o registro o quanto antes, buscando evitar qualquer risco de embaraço com o bem negociado. Vejamos os arts. 1.227, 1.245 ao 1.247 do Código Civil:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Desta feita, outro fator crucial são os valores envolvidos na transferência. Essas variam de acordo com o valor do imóvel, desde o valor avaliado pela prefeitura ao valor do bem. Envolvendo o pagamento obrigatório de alguns impostos.
No caso da compra e venda e outras formas, o imposto devido será o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que possui como base de cálculo o valor avaliado pela prefeitura. Já nas situações de doação ou herança, será o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), baseado no valor do imóvel.
Além desses valores, a transferência do imóvel pode custar um pouco mais caro, caso exista a necessidade de pagar honorários a advogados, comissões a corretores imobiliários, entre outros serviços. Os custos de taxas e emolumentos com os cartórios de notas e com os registros de imóveis variam entre estados, devendo ser verificado em cada localidade.
Na busca da redução dos custos envolvendo esta transação, deve-se verificar junto à Secretaria de Fazenda do município e do estado do bem, possíveis isenções ou melhores condições para ser realizada a transação.
Em regra, o comprador é o responsável em pagar as taxas envolvendo a escritura e os registros, enquanto o vendedor arca com as relacionadas com a tradição (art. 490, CC). Para que as despesas sejam distribuídas de uma forma diferente é preciso que ambas as partes registrem a negociação em um contrato.
Por fim, como verificado o processo é burocrático, exigindo atenção aos diversos detalhes. Diante desta imposição da realidade, muitos negociam imóveis apenas com o contrato particular, sem a devida lavratura de escritura. Esse documento manifesta simplesmente um acordo entre partes, não sendo possível registrar a transferência do bem com este instrumento. Dessa maneira, não há qualquer constituição de propriedade, essa prática expõe o negócio aos riscos apontados, e demanda outras medidas jurídicas cabíveis, como exemplo, a ação judicial de adjudicação compulsória (art. 1.417 e 1.418, CC).
Como pudemos observar, o processo demanda trabalho para que a negociação e constituição de propriedade sejam realizadas sem maiores transtornos. Seguir a transferência de acordo com as determinações legais é crucial para garantir a validade do negócio, proteger os interesses das partes envolvidas, assegurar a estabilidade do mercado e promover a segurança jurídica no âmbito imobiliário.
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