Por Thiago Couto, Marcelo Sasso e Leandro Almeida
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O compromisso de compra e venda de bem imóvel pode ser considerado um contrato preliminar, atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Por meio deste instrumento jurídico o vendedor se compromete a efetivamente vender o imóvel ao comprador após o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes.
Desta forma, a celebração deste instrumento, busca vincular as partes e dar transparência ao negócio jurídico, ainda, garantir que sejam cumpridos os termos acordados. Diante deste fato, todos os envolvidos precisam estar cientes das cláusulas dos negócios e suas respectivas responsabilidades, pois, geralmente, é o primeiro documento assinado ao comprar um imóvel. A assinatura formaliza o aceite das condições, e após as condições estipuladas ocorre a transferência da posse e propriedade.
Cumpre informar, que o compromisso de compra e venda, não se confunde com a escritura pública de compra e venda, constante no artigo 108 do Código Civil. Um possui características de contrato preliminar, uma promessa, já a escritura pública é uma exigência legal de forma que transfere a propriedade do imóvel, possuindo normatividade jurídica bem específica.
Quando analisamos o prazo prescricional das ações de indenização por descumprimento contratual, pelo atraso das obras, temos que por se tratar de uma pretensão de crédito fundada em direito pessoal, aplica-se ao caso o prazo prescricional decenal, a teor do disposto no art. 205, do Código Civil, contado da data prevista em contrato para a entrega do imóvel, sendo este o termo inicial do prazo prescricional, quando houve o alegado descumprimento contratual, ou seja, o termo inicial para a contagem do prazo é o da ocorrência do dano.
Importante acrescentar mais 180 (cento e oitenta) dias, com escopo de verificar o prazo prescricional. Em tempo, diante da pandemia Covid-19, houve a suspensão do prazo processual pela Lei nº. 14.010/2020, ficando suspensos de 10.06.2020 a 30.10.2020, precisamente 4 (quatro) meses e 20 (vinte) dias. Assim, esse período deve ser acrescentado ao prazo prescricional. Importante constar, para a Justiça o prazo prescricional não conta a partir da entrega da chave, e sim, da violação contratual quando o consumidor ficou ciente do atraso da obra.Desta forma, o direito de indenização pelo atraso da obra é passível pelo reconhecimento de mora das construtoras, sendo presumido o prejuízo do comprador diante da injusta privação de uso do bem. Este é o teor da Súmula nº 162 do TJSP: “’Súmula nº 162. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”. Devendo ser analisado o mérito contratual, o dano causado e o prazo prescricional para assim promover a justiça via medidas cabíveis.
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