Por Couto & Sasso Advocacia
Antes de mais nada, compreender como registrar servidões de passagem é essencial para garantir a segurança jurídica e evitar conflitos futuros. Muitos proprietários enfrentam dificuldades ao precisar passar por terrenos vizinhos para acessar suas propriedades. Já se perguntou como formalizar essa situação de forma legal e segura?
Sobretudo, esse é um tema que envolve direitos reais, implicações legais e uma série de requisitos documentais. Portanto, se você está prestes a formalizar uma servidão ou ainda tem dúvidas sobre o processo, continue lendo. Este guia vai mostrar tudo que você precisa saber sobre como registrar servidões de passagem.
Em síntese, você vai entender desde os fundamentos legais até os tipos de servidão, os documentos necessários, o passo a passo no Cartório de Registro de Imóveis e, claro, o que fazer em caso de negativa do proprietário vizinho.
Primordialmente, a servidão de passagem é um direito real sobre imóvel alheio. Ela permite que um proprietário utilize parte do terreno vizinho para transitar ou instalar infraestrutura.
Assim, essa servidão visa garantir o acesso do imóvel dominante (beneficiário) ao imóvel serviente (que concede a passagem). Conforme o Código Civil, trata-se de uma restrição voluntária ou legal ao exercício pleno do direito de propriedade.
Além disso, o art. 1.378 esclarece que a servidão deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros. De tal forma que, sem esse registro, não há eficácia plena da servidão.
Ainda que exista um acordo verbal entre as partes, o registro formal previne litígios e assegura o direito do proprietário do imóvel dominante. Com efeito, a ausência de formalização compromete o exercício do direito em futuras transmissões do imóvel.
Por conseguinte, entender como registrar servidões de passagem torna-se uma etapa indispensável para manter a regularidade do imóvel perante os órgãos competentes. É isso que confere legalidade e segurança à utilização do imóvel alheio.
Finalmente, saber como registrar servidões de passagem ajuda a garantir o uso legítimo e harmonioso da propriedade, respeitando os limites legais e os direitos do vizinho.
Conforme o Código Civil, as servidões se dividem entre aparentes e não aparentes. As primeiras são visíveis, como estradas ou trilhas, e as segundas não se mostram de forma evidente.
Surpreendentemente, essa distinção influencia diretamente na forma como a servidão é comprovada e registrada. Portanto, identificar corretamente o tipo é o primeiro passo.
Todavia, ambas exigem a devida formalização, por meio de contrato ou decisão judicial, seguido do registro em cartório. Afinal, o registro é o que torna o direito oponível a terceiros.
Outrossim, servidões podem ser instituídas por vontade das partes ou impostas por lei. Isso ocorre, por exemplo, nos casos de passagem forçada para prédios encravados.
Similarmente, há servidões legais que envolvem redes de utilidade pública, como energia elétrica, água e telecomunicações. Elas também precisam seguir regras específicas, com base nos arts. 1.286 e 1.287 do Código Civil.
Antes de tudo, reúna a documentação obrigatória exigida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Sem ela, não será possível formalizar o registro.
Principalmente, são exigidos: escritura pública ou decisão judicial, planta e memorial descritivo da área atingida, ART com comprovante, ITBI ou ITCMD (se aplicável), e documentos das partes envolvidas.
Ademais, se o transmitente for pessoa jurídica, inclua também CNDs de tributos federais e do INSS. Em caso de firma individual, leve os documentos da pessoa física responsável.
Dessa maneira, evita-se qualquer pendência que possa atrasar o processo de registro. Inclusive, muitos registros são devolvidos por falta de informações básicas.
Em virtude disso, sempre consulte previamente o cartório onde o imóvel está registrado. Eles informarão exatamente quais documentos são exigidos no caso concreto.
Portanto, providenciar a documentação correta é passo crucial para quem deseja entender como registrar servidões de passagem com sucesso e segurança.
Primeiramente, vá ao cartório responsável pela matrícula do imóvel serviente. Leve toda a documentação exigida para iniciar o processo de protocolo.
Logo após o protocolo, o cartório analisará os documentos e verificará se todos os requisitos legais foram atendidos. Eventuais exigências serão comunicadas para correção.
Posteriormente, com a análise aprovada, será feito o registro da servidão na matrícula do imóvel serviente. A partir de então, o direito passa a ter eficácia plena.
Com toda a certeza, esse registro é a etapa que garante o direito real ao beneficiário da passagem. Sem ele, a servidão pode ser contestada futuramente.
Ainda mais, esse procedimento formal evita litígios e traz segurança jurídica para ambas as partes. Vale destacar que os direitos reais só se adquirem com o registro, conforme o art. 1.227 do Código Civil.
Portanto, seguir esse passo a passo garante que você saiba exatamente como registrar servidões de passagem e assegure seus direitos de forma legal.
Apesar disso, nem sempre há acordo entre os proprietários. Quando não há consentimento, é possível buscar a instituição judicial da servidão.
Eventualmente, o juiz analisará a necessidade da passagem, os prejuízos envolvidos e fixará compensações justas ao proprietário serviente. Tudo isso com base em prova técnica.
Inclusive, o art. 1.285 prevê a possibilidade de passagem forçada, mediante indenização. Essa hipótese se aplica aos chamados imóveis encravados ou de difícil acesso.
Assim também, o STJ já decidiu que a passagem forçada se justifica quando o acesso se torna excessivamente oneroso por meios alternativos. A servidão, nesse caso, pode ser imposta.
Por fim, o direito de pedir a servidão é imprescritível e acompanha o imóvel. Isso significa que pode ser exercido a qualquer tempo, desde que atendidos os requisitos legais.
Logo, se não houver acordo, recorrer à justiça é o caminho viável. Essa é mais uma etapa importante para quem busca saber como registrar servidões de passagem mesmo diante da negativa de terceiros.
Em conclusão, entender como registrar servidões de passagem envolve conhecer os tipos de servidão, os documentos necessários, o procedimento cartorário e as alternativas judiciais. Seja por vontade das partes ou por necessidade legal, o registro é indispensável para garantir a validade do direito. Portanto, busque sempre orientação jurídica especializada e mantenha toda a documentação em ordem. Isso assegura que seu direito de passagem seja respeitado, sem comprometer a propriedade alheia ou causar litígios desnecessários.
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