Por Couto & Sasso Advocacia

Adquirir um imóvel por meio de financiamento é uma prática comum para quem deseja realizar o sonho da casa própria. No entanto, nem sempre as condições financeiras permanecem favoráveis, levando à inadimplência e, consequentemente, ao leilão do bem. Mas o que acontece quando o imóvel é leiloado por um valor superior ao débito? Como restituir valores de imóvel em leilão?

Se você já passou ou conhece alguém nessa situação, sabe o quão desafiador pode ser entender os direitos e os caminhos legais para reaver o saldo excedente. Afinal, esse valor extra pertence ao devedor fiduciante? Quais são os procedimentos legais para garantir essa restituição?

Neste guia, explicamos todos os detalhes para que você compreenda como restituir valores de imóvel em leilão e tome as melhores decisões nesse processo.

Como funciona o leilão de imóveis financiados?

Atualmente, a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil ocorre sob o regime de alienação fiduciária, conforme estabelecido pela Lei Federal nº 9.514/97. Esse sistema garante ao credor o direito de retomar o imóvel caso o mutuário não cumpra com o pagamento das parcelas.

Passo a passo do processo:

1. Inadimplência: O comprador deixa de pagar as prestações do financiamento.
2. Notificação extrajudicial: O credor comunica oficialmente o devedor sobre a dívida.
3. Consolidação da propriedade: Caso a dívida não seja quitada no prazo estabelecido, o imóvel é transferido para o credor.
4. Realização do leilão: O bem é vendido em leilão para recuperar os valores devidos.
5. Restituição de valores: Caso o valor do leilão seja superior à dívida, o saldo remanescente deve ser devolvido ao devedor.

Quando ocorre a restituição de valores?

Surpreendentemente, muitas pessoas desconhecem que, quando um imóvel vai a leilão e é vendido por um valor superior à dívida pendente, o devedor tem direito de receber a diferença. Esse princípio está respaldado pelo Art. 27 da Lei 9.514/97, que impede o enriquecimento sem causa por parte do credor.

Cálculo da restituição

Para entender como restituir valores de imóvel em leilão, é necessário calcular o saldo credor. O valor a ser restituído é determinado pela seguinte fórmula:

• Valor de venda do imóvel no leilão
• (-) Saldo devedor do financiamento (incluindo juros, multas e encargos)
• (-) Custas do leilão (comissões, publicações, tributos, entre outros)
• (=) Saldo a ser restituído ao devedor

Se o leilão resultar em um montante superior à soma das obrigações, o valor excedente deve ser devolvido ao antigo proprietário.

Procedimentos para solicitar a restituição

Certamente, para restituir valores de imóvel em leilão, é fundamental seguir alguns passos importantes:

1. Analisar o edital do leilão: Verifique os valores da dívida e o montante pelo qual o imóvel foi arrematado.
2. Solicitar o extrato da dívida: Exija do banco ou instituição financeira um detalhamento completo dos débitos.
3. Calcular o saldo credor: Com base na fórmula citada, determine se há valores a serem restituídos.
4. Enviar requerimento ao credor: Formalize um pedido de restituição junto ao banco ou financiadora.
5. Recorrer judicialmente, se necessário: Caso o credor não realize a devolução voluntariamente, é possível ingressar com ação judicial.

Ação judicial para restituição

Eventualmente, os credores podem alegar custos adicionais para evitar a devolução do saldo credor. Entretanto, a lei é clara ao afirmar que a retenção indevida configura enriquecimento sem causa.

• A ação judicial deve ser fundamentada no Art. 27, §§ 2º-B e 3º da Lei 9.514/97.
• É necessário apresentar provas documentais, como contrato de financiamento, edital do leilão e recibos de pagamento.
• O processo pode tramitar na Justiça Comum e costuma resultar na devolução do valor devido ao ex-proprietário.

Conclusão

Inegavelmente, como restituir valores de imóvel em leilão é um direito garantido ao devedor, assegurado pela legislação vigente. Quando um imóvel financiado é leiloado por um valor superior ao saldo devedor, a diferença pertence ao antigo proprietário e deve ser devolvida. Caso o credor não cumpra essa obrigação, recorrer à Justiça é o caminho mais indicado. Portanto, conhecer seus direitos e buscar a restituição dos valores de forma legal é essencial para evitar prejuízos financeiros.

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