Por Couto & Sasso Advocacia

Você sabe como a outorga onerosa do direito de construir impacta diretamente o setor imobiliário e o desenvolvimento urbano? Ao construir em um terreno, é necessário respeitar coeficientes de aproveitamento, mas há casos em que é possível edificar além do limite permitido, desde que haja uma contrapartida financeira. Mas como isso funciona? Quais são as regras e implicações?

Afinal, a construção urbana deve respeitar normas específicas, e a outorga onerosa permite que proprietários ampliem seu potencial construtivo. Contudo, esse mecanismo é regulado por legislações específicas, exigindo um planejamento estratégico por parte de investidores e construtoras. Vamos entender em detalhes como isso funciona e quais são os benefícios e desafios desse processo.

O que é a outorga onerosa do direito de construir?

Atualmente, a outorga onerosa do direito de construir é um instrumento urbanístico que permite que um proprietário construa acima do coeficiente básico estabelecido pelo Plano Diretor do município, desde que pague uma contrapartida financeira ao poder público.

Como funciona a outorga onerosa?

A aplicação da outorga onerosa segue regras específicas estabelecidas pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). O mecanismo se baseia em alguns pontos fundamentais:

1. Coeficiente de aproveitamento básico e máximo – Cada terreno possui um limite básico para construção. Caso o interessado queira edificar além desse limite, é necessário pagar pela outorga onerosa.
2. Cálculo da contrapartida financeira – A legislação municipal define as fórmulas para calcular o valor da contrapartida, levando em conta fatores como infraestrutura local e impacto urbano.
3. Finalidade dos recursos arrecadados – O montante obtido deve ser investido em melhorias urbanas, incluindo habitação social, mobilidade e preservação ambiental.
4. Possibilidade de isenção – Algumas situações permitem a dispensa da contrapartida, especialmente para empreendimentos de interesse social.
5. Modalidades de pagamento – A contrapartida pode ocorrer em dinheiro, doação de áreas, execução de obras de infraestrutura ou aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção.

Legislação e Regras Municipais

Surpreendentemente, a outorga onerosa do direito de construir não segue um padrão único, pois cada município tem autonomia para estabelecer seus próprios critérios. De acordo com o Estatuto da Cidade, cabe às prefeituras definir:

• As áreas onde a outorga onerosa será aplicada;
• Os coeficientes básicos e máximos de aproveitamento do solo;
• As formas de cálculo da contrapartida financeira;
• Os casos de isenção e as modalidades de pagamento.

Transferência do Direito de Construir

Inegavelmente, a outorga onerosa também se relaciona com outro mecanismo previsto no Estatuto da Cidade: a Transferência do Direito de Construir. Esse dispositivo permite que um proprietário transfira seu potencial construtivo para outro imóvel, seja para:

• Implantar equipamentos urbanos e comunitários;
• Preservar patrimônios históricos, ambientais ou culturais;
• Regularizar habitação de interesse social.

Essa possibilidade amplia as estratégias de ocupação urbana, garantindo melhor aproveitamento do solo e beneficiando tanto proprietários quanto a administração pública.

Conclusão

Portanto, a outorga onerosa do direito de construir é um mecanismo essencial para o planejamento urbano, permitindo a otimização do uso do solo de forma regulada. Seu correto entendimento é fundamental para quem deseja construir acima do limite básico estabelecido pelo Plano Diretor. Para evitar problemas, é essencial consultar a legislação municipal e garantir que o projeto esteja alinhado com as normas vigentes. Assim, é possível aproveitar ao máximo o potencial construtivo de um imóvel dentro das regras estabelecidas.

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