Por Couto & Sasso Advocacia
Quem paga os impostos no leilão? Essa dúvida gera insegurança em quem pretende arrematar um imóvel e teme assumir dívidas tributárias antigas sem perceber.
Você já pensou em participar de um leilão judicial e descobriu no edital a existência de débitos de IPTU ou outras taxas? Surge então a pergunta inevitável: o arrematante precisa pagar tributos anteriores à alienação do imóvel?
Essa incerteza afasta investidores e compradores, que temem perder dinheiro com dívidas inesperadas. Agora, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema de forma definitiva e solucionou o problema, trazendo segurança jurídica para quem participa de hasta pública.
O arrematante responde por impostos anteriores ao leilão?
O Superior Tribunal de Justiça fixou tese vinculante afirmando que o arrematante não responde por débitos tributários anteriores à alienação do imóvel em leilão judicial. A Corte aplicou o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional.
O dispositivo determina que, na alienação em hasta pública, a dívida tributária se sub-roga no preço da arrematação. Isso significa que o crédito do Fisco recai sobre o valor pago, e não sobre quem adquire o bem.
Assim, o comprador recebe o imóvel livre de ônus tributários anteriores. Ele não assume IPTU, taxas ou contribuições cujos fatos geradores ocorreram antes da arrematação.
O edital pode obrigar o arrematante a pagar dívidas fiscais?
Muitos editais passaram a prever que o arrematante deveria quitar tributos pendentes. Essa prática se tornou comum em leilões realizados pelo próprio Poder Judiciário.
O STJ declarou inválida essa previsão quando contraria o artigo 130 do CTN. A Corte afirmou que o edital não pode criar regra diferente daquela estabelecida em lei complementar.
Mesmo que o participante do leilão tenha ciência da dívida e concorde com a cláusula, essa concordância não afasta a proteção legal. O ordenamento jurídico impede a transferência da responsabilidade tributária por simples disposição editalícia.
O que acontece com a dívida tributária do imóvel leiloado?
A dívida não desaparece nem fica sem garantia de pagamento. O crédito tributário se vincula ao valor depositado em juízo pelo arrematante.
O ente público concorre com outros credores sobre o preço obtido no leilão. Créditos trabalhistas, por exemplo, possuem preferência nessa disputa.
Se o valor arrecadado não quitar integralmente o débito fiscal, a Fazenda Pública deve cobrar o saldo remanescente do antigo proprietário. O arrematante não responde por essa diferença.
A decisão vale para todos os leilões?
O julgamento ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.134. O STJ analisou, entre outros, os Recursos Especiais 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835.
Como houve mudança de entendimento, o tribunal modulou os efeitos da decisão. A tese vale para editais publicados após a divulgação da ata de julgamento.
Pedidos administrativos e ações judiciais pendentes já recebem aplicação imediata do novo entendimento. Assim, quem discute o tema atualmente pode invocar a tese fixada pelo tribunal.
Conclusão
Quem paga os impostos no leilão? O arrematante não responde por tributos anteriores à alienação judicial, ainda que o edital tente impor essa obrigação. O STJ consolidou o entendimento de que a dívida se transfere para o preço da arrematação, garantindo ao comprador a aquisição do imóvel livre de débitos fiscais pretéritos e trazendo mais segurança para quem investe em leilões.
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